使用和资助保护农田的地役权

Who can implement this: State, county, and city officials; communities; governmental organizations; advocacy organizations; and agricultural producers

To protect land for future generations, 州和地方政策制定者应该共同努力,为保护地役权提供资金. 保护地役权是一种具有法律约束力的协议,它限制土地的使用和/或阻止一块财产的开发. 它限制了与该财产相关的某些权利——通常是所有者的细分或开发权利. 然后,私人组织或公共机构强制执行土地所有者不行使受限制权利的承诺. 土地所有者基本上永远丧失了这些有限的权利, but in certain cases, 保护地役权可以建立在有限的时间内, 尽管这些短期地役权往往会不断更新.[1]

地役权有选择地只针对和限制保护特定保护价值所必需的权利,并根据土地所有者和社区的具体需求进行单独调整. 因为土地仍然是私有的剩余的权利完好无损, 地役权财产通过与创造就业机会的关联继续提供经济利益, economic activity, and property taxes.

保护地役权的运作类似于开发权利转让项目, 除了开发权不需要由政府机构评估,也不需要设立输送区和接收区. 土地所有者要么自愿捐赠,要么出售地役权, 这使得他们可以在保留许多私有产权的同时,用部分房产价值换取可观的一次性收入或税收优惠. A landowner and an easement purchaser, typically an agency, 协商被限制开发权的公平市场价值, 然后这些权利被出售并通过保存地役权的记录被记录下来.

根据联邦税法,捐赠保护地役权被视为慈善捐赠, 那些捐款的人有资格获得联邦所得税减免. In 2015, the U.S. 国会颁布了一项加强联邦税收激励的保护地役权捐赠, which, depending on the value of the easement, 永久增加土地所有者的税收减免.[2]

保护地役权可以保护农民免受将土地出售给开发商的压力,并允许他们继续经营农业或退休后获得可观的收入, 将他们的农业经营传给那些将继续在土地上耕种的人. 由于保护地役权导致的财产价值下降,使得土地被出售给农民, rather than a developer, more feasible.

保护地役权只应该建立在未来许多年可能成为可行农场的土地上. Otherwise, 地役权只能限制发展,不能保证粮食的持续生产.

因为用于保护地役权的资金有限, 以最不可替代的土地为目标也很重要, such as orchards, for preservation.

Implementation:

尽管一些私人和公共组织已经参与管理4001百老汇会员登录的保护地役权, 犹他县可能想要特许自己的农业土地信托基金,由当地农民和其他人组成董事会. 这样的信托将保留地方对地役权的控制. The trust could seek and hold funding, buy development rights of farmland, 就各种农业问题向县官员提供建议, 并与县里所有的保护区进行协调.

  • 现有的政府和非营利组织应该共同努力,通过促进4001百老汇会员登录县的保护地役权,专门将农业视为一种宝贵的资源.
  • 4001百老汇会员登录立法机构应该探索新的和现有的选择,并实施购买保护地役权的长期机制 最适合长期农业生产的关键农田.

建立保护地役权的最大挑战是资金. 以下是为保护地役权提供大量可靠资金的几种选择.

Funding Options for Conservation Easements:

  • 回滚税-当绿地指定的农场土地从农业用途中移除, 将必要的“回滚”税投资到县农田基金中,如上述建议的县农业土地信托基金管理的基金. “回滚税”指的是被指定为绿地时缴纳的较低的税金和没有被指定为绿地时缴纳的税金之间的差额.
  • 财产税比例-将该县财产税份额的一部分用于农田基金. 这种资金选择可以限制在税收收入充足或增加的年份,以尽量减少对其他县责任的影响.
  • 联邦配套拨款——2014年的农业法案提供了数十亿美元的联邦资金,用于与其他用于保护农田的保护资金相匹配, ranchlands, grasslands, wetlands, and forests across the country. 这项联邦法案和许多其他资助机构需要匹配的资金,通常是1:1的比例. 因此,县域应该建立如上所述的农业土地信托等机制来吸引, hold, 并管理所需资金,以匹配联邦和其他可用资金.
  • 债券-允许县选民投票的债券问题为农田保护. 如果在政治上更有吸引力,关键的野生动物和/或娱乐场所可以包括在债券中. 公共土地信托可以就宣传和组织如何通过这种债券的最佳方式提供建议.
  • 税收抵免——4001百老汇会员登录立法机构可以通过一项法案,授予那些为保护地役权做出贡献的人州税收抵免.
  • 房地产转让税:购买保护地役权, 全国许多县的税收都是按房地产销售额的百分比征收的. 在4001百老汇会员登录,房地产交易的价格是不公开的. However, sales are public information, 根据出售前的县域评估,可以对房地产转让收取少量费用. 这项税收本质上是要求那些从破坏农业土地中受益的人支付一笔费用,以帮助在其他地方保护土地.
  • 销售税——该州立法机构试图通过一项法案,允许对购买农业用地和开放空间的保护地役权征收1%的八分之一的地方销售税.
  • 特区税收:若将农业保育区设立为“特区”,他们将被授权对获得免税地位的公共基金征税或支出.

LeRay McAllister关键土地保护基金提供赠款,以支持关键农业土地的保护, wildlife habitats, 以及其他对全州不同社区至关重要的土地. 该基金高度依赖于从州立法机构获得资金,并不是一种可靠的资源.[3]

县议员和利益相关者都有兴趣开发一个更狭窄的, 更集中的农田基金将从立法机构获得更稳定的资金. 县和州议员必须共同努力,解决房地产价格上涨带来的挑战,以及农民将土地出售给开发商的压力.

Examples:

4001百老汇会员登录有许多保护地役权项目,规模不同,适用于不同地区. 其中一些项目和组织包括:熊河土地保护协会, the Ogden Valley Land Trust, the Summit Land Conservancy Easement Program, the Nature Conservancy Easement Program, and the Utah Open Lands Easement Program.[4]

马萨诸塞州有一个专门为农业而设计的保护地役权计划:“农业保护限制(APR)计划是一个自愿计划,为面临未来使用和废弃农场决定的农田所有者提供了一种非开发的替代方案. 该计划向农民支付其农田“公平市场价值”与“公平市场农业价值”之间的差额,以换取永久的契据限制, 这就排除了任何对其农业生存能力有负面影响的使用.”[5]

宾夕法尼亚州采取了一种非常规的方法,即征收香烟税, 谁为该州45%的保护地役权提供资金. 其余费用由县和州政府资助.[6]


确定农业用地的具体用途,并优先考虑哪些土地应被保护或进行长期保护工作

Who can implement this: 县市官员、政府组织和宣传组织

Utah County and its cities, 与4001百老汇会员登录农业和食品部合作, 是否应该通过分析比较耕地属性来确定农地价值. This process, combined with community feedback, 是否能帮助官员们确定县里最有前途的农田,并决定哪些土地应该被保留. 为了对犹他郡的农业用地进行有意义的评估, 需要收集数据,以便更好地了解不同类型的作物在哪里生长最好,以及在未充分利用的土地上哪里有扩大农场的潜力. 在空间上识别这些关键土地是帮助决策者做出保护决策的重要一步.

如果土地被确定具有相对较高的农业价值, 可以采取措施优先保护其农业用途,而不是其他用途,如单户住宅.

Implementation:

确定农业用地保护的优先次序包括以下步骤:

  • 让社区参与全县范围内的测绘工作,以帮助确定哪些农业用地有资格根据以下因素进行保护:目前正在种植作物的地方, soil quality, water availability, slope, soil drainage, soil permeability, ecology, 微气候和其他环境因素.
  • 收集和研究农田土壤样品的盐分等因素, fertility, and more. The U.S. 农业部保持着全州土壤质量的最新记录, rated on a 5-point scale.[1] 美国农业部的这一分级可以用来确定犹他县哪些土壤应该得到最好的保护, 尽管额外的测试可以帮助证实他们的发现.
  • 分析现场水资源的可用性,包括水资源的数量和质量.
  • 采访当地农民以确定种植历史, cultural value, and other important factors of farmlands.

地方政府应利用土地评估和场址评估(LESA)系统来帮助确定其社区中主要农业用地的位置. 创建一个有效的LESA系统可能是一个漫长的过程, 但它们对于理解哪些农业用地应该优先保护和有针对性地保护至关重要.[2]

Examples:

萨克拉门托地区政府委员会在加州大学的帮助下分析了他们所在的地区, Davis, 并为未来的农业创造了不同的场景. 这些场景为委员会提供了数据,帮助他们了解哪种类型的增长可以最好地保护关键的农业土地.[3]

大多数试图优先保护农田的地方都建立了与资助保护活动相结合的系统. In 2000, 密歇根州通过了《4001百老汇会员登录欢迎您》, 创立了密歇根农业保护基金. 该基金向地方政府提供国家配套资金,用于购买符合条件的农田的开发权.[4] 该基金要求地方政府使用评分系统对申请保护的土地进行优先级排名.


在犹他县建立农业保护区,以支持各种规模的农场经营

Who can implement this: State, county, and city lawmakers; communities; governmental organizations; and agricultural producers

农业保护区(APAs)旨在保护农业和牧场经营. 在APA范围内的土地上的农业经营被赋予“最高优先使用地位”,这意味着从监管的角度来看,它们的价值高于住宅和商业用途.[1] apa的建立期限为20年,并且可以修改, renewed, or terminated at the end of that period.

apa有助于保护农民免受妨害诉讼, 州和地方机构对农场结构和做法的不合理限制, changes in zoning designations, and roads cutting through their farms. 它们还可以通知相邻的土地买家,他们购买的土地毗邻受保护的农场.[2] apa有助于防止小型农场被卖给开发商, 这使得更多的小农场可以提供给初级农民,并有助于减轻小农场的一些固有风险. 这些保护区使农民能够更加安心地经营他们的生意,不那么担心外部力量破坏他们的生计.

目前建立农业保护区的要求如下:

  • 每个APA必须至少有20英亩的连续土地. APA的提案必须由该地区大部分土地的所有者签署,并包括以下信息:
    • The boundaries of the potential APA
    • 对该地区农业生产的限制
    • 该范围内土地的登记拥有人的姓名
    • 该区域内每个地块的亩数.
  • 如果提议得到县委员会的批准,土地可以在任何时候从APA中增加或删除.

 

Implementation:[3]

  • 政府和非营利组织应该教育当地土地所有者关于apa的好处和局限性 帮助社区开始建立apa的过程.
  • 犹他县评估办公室应该在网上提供一个易于访问的APA应用程序 to increase the transparency of the process. 乌因塔县的APA申请目前可在网上获得,并将流程分为易于理解和遵循的步骤.[4]
  • 市议会和犹他郡委员会应该通过一项法令,允许自动建立apa 满足农业生产最低种植面积要求.
  • 4001百老汇会员登录立法机构应该将APA的最低占地面积降低到5英亩 这样更多的土地才有资格得到保护.
  • 农业生产者应共同努力建立apa in their communities. 尽管州法律允许在全州范围内创建apa, 各社区负责监督在其管辖范围内设立apa. 城市应该建立委员会来确定可能的apa,并与土地所有者合作简化申请过程.

Examples:

4001百老汇会员登录法律允许在全州范围内创建apa, 每个县调整和修改程序,以满足他们的具体需求,并改善实施.[5] 4001百老汇会员登录县法典专门处理APA,并建立了APA咨询委员会,以协助在全县创建APA.[6]

今天犹他县在犹他湖的每一边都有超过70个apa. 这些apa是保护全县城乡农田的宝贵工具.

 


制定开发权转让(TDR)计划

Who can implement this: 县市官员、农业生产者和开发商

县和市政策制定者应努力制定有效的发展权转让(TDR)计划. TDR规划将使土地所有者能够通过将开发转移到更合适的地点来保护农田.

热带培训和培训规划是基于市场的工具,鼓励和促进地方自愿转移发展, such as farmland, 哪些地方的发展不受欢迎,哪些地方的发展受到鼓励.[1] 转让发展权有助于保护至关重要的土地, 但要使TDR计划有效运作,政府必须明确定义促进转移的过程.

In a TDR program, 获得发展权的土地所有者(接收地区)补偿捐赠财产的所有者(发送地区). 然后,捐赠开发权的房产将永久受到契据限制. 让一处房产有资格成为接收地点, 它必须适合额外的开发, 服务和基础设施已经到位或计划就绪.[2]

在犹他县实施TDR计划将为那些希望从其土地的一些发展潜力中获利的农民提供额外的选择,而不必将其财产进行细分或完全出售. 这将使他们能够继续耕种,并保持土地的农业用途.

In order to implement a TDR program, however, 城市或县将需要应对以下挑战:[3]

  • 决定是否将TDR计划限制在单个城市或是否将跨司法管辖区. 必要时可以建立跨司法管辖区协议.
  • 由于发展压力而导致的接收区域不足. 设备不良的接收点可能导致热带病预防规划失败, 因此,司法管辖区必须在整个转移过程中指定适当的接收区域.
  • 确保有足够的基础设施. 接收地区必须有足够的基础设施(例如.g. 道路、公用事业和雨水设施),以支持增加的密度和人口增长.
  • 使用分区和开发标准以确保项目的可行性. 热带病培训和培训规划是一种以市场为基础的机制,在发展需求高的情况下最能取得成功. 尽管司法管辖区无法控制市场, 不同城市和农村地区的分区和发展标准有助于确定可行的发展形式,以及开发商是否愿意将发展转移到其他地区.
  • The need for active support and leadership. 大多数成功的热带病研究和培训规划都有强有力的领导,注重公众宣传和教育, program advocacy, and transaction support.

Implementation:

在一个城市或地区内建立热带病诊断规划通常包括以下基本步骤: [4]

  1. 将TDR作为一种自愿选择,并在县或市分区条例内提供行政规定.
  2. Identifying the sending area. 发送区具有重要的保护价值,通常是一个确定的地理区域, 但它也可以基于特定的位置标准.
  3. 确定在发送区域内分配给每个土地所有者的tdr数量. 这个数字通常是通过一个简单的数学公式来确定的.g., one TDR for every five acres. 大多数市政当局都规定了土地所有者转让发展权的最低土地面积. 县或市必须确定TDR分配公式是否“净掉”受限制的土地- i.e.、不易建造及可能减低发展价值的楼宇.
  4. 建立开发权分割程序. 通常这一程序是作为分区条例规定的一部分编写的,并要求使用可转让发展权契约文件. 该条例可以包括一份由县或市政当局的律师批准形成的契约文件样本. 程序还必须要求在批准接收地区通过TDR获得开发权的建议之前,已执行的契约必须在县记录员处进行记录.
  5. 建立永久保护被剥夺发展权的土地的程序. 通常这一程序要求使用限制性契约, or preferably, 由第三方持有的保护地役权.
  6. Identifying the receiving area. 一个接收区域的计划是适应增长,最好已经有公共设施(如水和下水道)或有计划. Receiving areas can be residential, commercial, industrial, institutional, or any combination thereof. Preferably, 在全面的计划更新过程中,市政当局或地区应该事先确定发送和接收区域.
  7. 为接收区域的开发创建计划提交要求. 受发展研究计划收据规管的发展,可在分区条例范围内作有条件用途, 或参与传统社区发展叠加区,可以购买一定程度的tdr.

Examples:

Mapleton, Utah, 使用TDR计划来保护关键的环境区域, 尤其是位于城市东部的山麓地区. 梅普尔顿TDR项目促进了农业用地的保护, rural open space, scenic vistas, sensitive lands, natural hazard areas, 以及公共服务难以提供和/或昂贵的地方, such as hillsides and mountainsides.

发送区域在梅普尔顿总体规划中指定. 建议发展项目的最大密度不得超过该地点的总图则指定的最大密度. 决定是否批准在接收地进行开发, 市议会必须考虑拟议的发展与周边发展的兼容性,以及与总体规划的一致性和发展规范的符合性. 市议会还可以决定地块大小和其他发展标准,包括密度.[5]


鼓励更有效的农业用水系统和实践

Who can implement this: State, county, and city lawmakers; communities; governmental organizations; advocacy organizations; agricultural producers; and water conservancy districts

约旦河流域的所有水都相连. 横跨盆地的水用于各种住宅, agricultural, 以及流域内不同地点的其他用途. Different cities, communities, 个人应该共同努力,更有效地利用这些水,并在整个流域范围内节约用水.

However, 许多这些效率和保护措施首先需要由县政府进行探索和激励, its cities, and regional water agencies. 因为改变用水行为目前对个人没有好处, 许多人没有动力去努力提高用水效率. 尽管一些保护措施可能会减少分流的水量, 它们还可能增加整个盆地的总体耗竭. 出于这个原因,保护最好从整个流域的角度来看待.

4001百老汇会员登录各城市在管理水和水权方面也面临挑战. 这些城市往往最终会囤积水,而他们不知道如何最好地利用这些水. 协助城市管理水权将有助于保护水资源, 鼓励更广泛地了解盆地中的水, 在分配不同用途的水时,避免人为的短缺. Many conservation measures, 例如维护或内衬沟渠或运河, 也能从国家或其他实体的更多援助中受益吗.

区域水务机构可以填补这些知识和管理方面的空白,并使各地区能够集中资源. 它们还使水问题在更地方的范围内得到讨论和解决, 避免全州范围内的政治斗争,因为在4001百老汇会员登录讨论水的时候,政治斗争是非常常见的.[1]

Implementation:

  • Lawmakers, government organizations, 非营利组织应该支持节约用水的项目 such as: drip irrigation systems, lining canals, soil management, 开发高效灌溉设备.
  • 州、县和市的官员应该在更大范围内鼓励节约用水.
    • 组织和政策制定者应该帮助生产者和社区对水系统和水管理有更广泛的了解,以激励县居民更有效地使用水.
    • State, county, 城市立法者应该为节约用水和/或实施更好的节水措施的生产者和社区成员提供税收优惠和税收抵免等财政激励措施.
  • The Utah legislature, the Utah County Commission, 各个市议会应该鼓励和支持现有的在区域范围内管理和保护水资源的组织 in Utah County and throughout the state. 地区水务机构或水利地区等组织可以成为寻求更有效利用和保护水资源的地区的有力工具.
    • 基于社区和当地立法者的支持, 州议员需要对水管理结构进行改革.
    • 根据居民的需要和目标实施改变, 在整个流域范围内建立单独的区域, county, or community scale. 

Examples:

加州水资源部将重点放在综合区域水资源管理(IRWM)上,作为区域水资源管理者和管理团体在当地和区域投资于水利基础设施和解决当地水资源问题的一种方式.[2] California has 48 IRWM regions, 覆盖了该州87%的地理面积和99%的人口. 每个地区都有自己的挑战和可用的资源来解决水问题. 加州的IRWM在2014年干旱期间发挥了重要作用, 允许全州不同的地理区域保护水资源,并应对地区和全州范围内的独特挑战.

 


使用替代的水转移选项来停止购买和干燥的做法

Who can implement this: State and city officials, governmental organizations, agricultural producers, and water conservancy districts

由于住宅和市政发展给立法者带来了保障用水权的压力, 城市有时会购买农业用水权和土地, transferring them away from agricultural uses. Because of this pressure from development, 生产者被激励出售他们的水权, 他们经常不得不将土地从农业生产中撤出.[1] 其他调水方案将使城市在分配水资源的同时仍能保护农业用地. 他们还将为农民提供更多的选择,当他们的水权因为侵占发展而变得更有价值时,他们该怎么做.

Alternative Water Transfer Options:

Fallowing agreements: In a fallowing agreement, 农民和水资源管理者表示,城市将向农民支付一定比例的土地闲置,而不是将土地上原本用于城市的水转让(或租赁).[2] 休耕协议给了农民和牧场主一种暂时的方式, rather than permanently, cash in on some of their water rights.

Alternative transfer methods (ATMs): ATMs 农业生产者之间是否存在结构性协议, water managers, 当地立法者允许将水转移到新的用途,同时最大限度地减少对当地经济的影响,并为农业生产者提供资金.[3] 这些方法通常概述了如何在调水后优化剩余土地的农业和非农业效益. 自动柜员机通常还包括缓解措施,以帮助最大限度地减少对当地社区和环境的影响.

发展权转让(TDR)计划:TDR计划可用于劝阻城市不必要地吞并开放空间. 由于不必要的兼并,一些农业用地可能会变得不正常或不合规, 特别是当吞并只是为了确保新开发的水权时. 犹他县的城市只有在对社区所有成员都有利时才应该吞并土地

Implementation:

  • 市议会和规划者应与农民和牧场主密切合作,使用调水方案,以保持农业土地的生产. 市议会应该寻求其他的水转让方案,而不是在没有探索所有方案的情况下将水权从农业用途转移到城市用途.
  • City councils and planners should 确定哪些农业土地在过去通过购买和干燥的做法被取消了生产 探索将水权归还农民,使他们能够再次使用土地进行农业生产. 所有的转让都必须在买方和卖方自愿协议下进行.

Examples:

科罗拉多州在2014年立法会议后签署了一项专门用于打击购买即干行为的法案.[4] 该法案允许地方政府批准任何将水权从农业用途转移到家庭用途的开发. 即使在开发一些农业用地的同时,也要保护水资源, 该法案还限制了取代农田的住宅用地上用于浇草的水量.

 


控制大量用水的入侵物种

Who can implement this: Federal, state, county, and city officials; governmental organizations; and advocacy organizations

因为一些入侵物种需要大量的水, 将它们从4001百老汇会员登录的河流和湖泊中移除,可以大大改善城市和农村的可用水量.

Phragmites, for example, 是4001百老汇会员登录沿岸最常见的入侵物种之一吗. 由于它们传播速度之快和用水量之大,它们形成了有害的单一栽培. 犹他县认为芦苇是一种“有毒杂草”,“能适应不利条件和自然灾害, 能够战胜并最终消灭原生植被和至关重要的湿地.[1] 芦苇也是蚊子和, when dried out, 成为犹他湖沿岸自然环境和人工开发的主要火灾隐患. 也许最重要的是,这些植物消耗大量的水. In fact, 除去大盐湖沿线的芦苇,将会给大盐湖增加相同数量的水,而贝尔河管道的建设将会减少同样数量的水.

柽柳(也被称为盐杉)是4001百老汇会员登录海岸线上常见的另一种主要入侵物种. Though less common than phragmites, 红柳植物具有分泌盐的特性,可以向水和土壤中添加盐,使其无法生长本地植物, 从而降低了4001百老汇会员登录海岸线栖息地的质量,同时也消耗了不成比例的大量水.

Implementation:

红柳可以用红柳甲虫来宰杀, 尽管甲虫一旦被引入就很难控制. 红柳也会在高阴影条件下死亡,而一些本地植物不会, 4001百老汇会员登录人可以利用这种现象来帮助消灭这种植物. In Utah, 控撒除草剂是防治芦苇和柽柳最常用的方法之一.

  • 犹他县的立法者和组织应该加大努力清除入侵物种 并应该努力更好地理解迁移对环境的影响.
  • 犹他县的立法者应该探索通过资助团体扩大扑杀工作, bills, 以及致力于控制入侵物种的部门 在犹他湖和犹他县其他重要水源附近.

Examples:

犹他郡杂草控制委员会负责执行该县的杂草法律, including invasive species.[2] 委员会成员包括立法者和农民(任期四年),以便在讨论中保持观点的平衡. 该委员会每年召开四次会议,讨论杂草控制法律以及不同杂草对该县水道和农业构成的挑战.

犹他湖委员会在2014年发起了一项清除芦苇的重大行动. 它的目标是在三年内清除犹他湖不同海岸线上95%以上的芦苇.[3] 该委员会目前正在进行这项工作,并在每个生长季节扩大清除行动.


在农业区建造房屋的最小面积为40英亩,以阻止将农业经营转变为低密度住宅地段

Who can implement this: 县市官员、社区、政府组织和农业生产者

业余农场的扩张引起了人们的特别关注(这些土地被划为农业用地,但主要是住宅用地, 指的是那些不具有农业生产力的地区)是主要农业地区住宅开发的扩散. 只需20个5英亩的住宅用地,就可以消除100英亩的农业作业. 这种极低密度的住宅开发在农业地区的蔓延会迅速消耗大量的生产性农田,并增加城市增长的压力. Moreover, 许多购买这些五英亩土地的人实际上可能更喜欢有市政服务的小土地, 但目前的分区规定,地块面积最小不得超过5英亩,这限制了他们的选择.

将40英亩作为在农业用地上建造住宅的最低地块面积(除非满足特定要求)将促进生产性农业经营,并使将农业用地细分为没有农业产出或效益的非生产性业余农场变得更加困难. 这也将保护全国的农业生产者.

规模较大的农业经营通常更有效,也更容易保护和保存. 一旦小型农田周围的土地开始开发, 城市和郊区的发展更容易扩展, threatening to consume productive farmlands. 目前属于业余农场的土地可以更好地用作更大、更高产的农场的一部分. However, 小型农场对农业至关重要, 特别是对于想要在大规模种植前获得经验的初级农民来说. The county needs to carefully evaluate the impacts of its agriculture zoning practices in order to better balance the needs of small-scale farmers with the needs of large-scale operations; for instance, 农业用地应该被允许细分为更小的农场,但防止变成低密度的住宅小区.

Implementation:

  • 市议会和犹他郡委员会应该颁布法令,确保在农业用地上建造的房屋的最低地块面积为40英亩 鼓励和保护农业生产. 在较小地块上建造的房屋应满足特定的要求,以阻止低密度开发和非生产性业余农场的创建.
  • 市议会和犹他郡委员会应该探索激励小型业余农场合并为大型农场的方法 或以其他方式确保它们用于农业生产.
  • 州和县组织应鼓励农民申请将自己的土地指定为农业保护区 保护他们的农场,允许小规模农业经营继续下去.
  • 城市和社区应该开发新的和扩大现有的系统和项目,帮助小农场的初级农民在经验丰富后转移到更大的农场.
  • 非营利组织应该教育非农业土地所有者,让他们了解购买五英亩农业土地的相关问题, 特别是当他们不使用土地进行任何耕种或放牧时.
  • 市和县的规划者应该修改分区法规,以帮助确保较小的农场地块主要用于农业. 这一步对于那些可能不需要或无法最初购买40英亩农田的利基农民和初学者来说尤其重要.

Examples:

俄勒冈州的1000个朋友发起了一项名为“农业新面貌”的倡议,重点是识别和寻找俄勒冈州共同面临的农业挑战的解决方案. 其中许多问题也适用于犹他县.[1] 该倡议探讨了包括土地规模、分区和农场管理在内的问题.[2] The process brought together farmers, 谁开始在解决美国农业面临的一些复杂问题上取得进展. 


鼓励开发商聚集增长,促进密集开发, 当农场被开发时,留下更大的农田完好无损

Who can implement this: 县市官员、农业生产者和开发商

城市化和保护农业用地并不一定是相互排斥的. In fact, 明智的发展和增长可以等同于保护犹他县居民喜爱的开放空间和农业用地. 集群发展是指小规模发展集中在指定土地的一小部分. 集群发展通过地役权保护连片农田或休憩用地, covenant, or deed restriction.

而一块土地的总密度保持不变, 整体土地面积减少,以便预留土地作保育用途. 而不是在40英亩的土地上开发40个一英亩的土地, for example, 开发商可以保留20英亩土地作为农业用地,在剩下的20英亩土地上开发40个半英亩的地块. 允许灵活的批量大小和调整最小批量大小要求使得这种类型的集群成为可能. Noncontiguous clustering is another strategy, 将两块或两块以上土地的发展集中在一块土地上, 将剩余地块保留为农田或休憩用地.

希望出售部分土地的农场主可以将集群发展作为一种变现土地价值的方式,同时还能保留大部分可用的农田. 如果在大块土地上正确地发展成簇生长, 尽管得到了进一步的发展,农业经营仍可以继续.

Implementation:

  • 个别市议会和犹他郡委员会应该鼓励(甚至要求)集群发展 when accepting subdivision plats. If necessary, 城市还应该提供密度奖励,鼓励开发商采用集群模式.[1]
  • 城市立法者和规划者应该在他们的城市探索集群发展的好处. 通过合并和分区保护开放空间和鼓励紧凑发展,可以使城市在保留税收收入和城市增长的其他社会和经济效益的同时,保护其自然资源.
  • 开发商应该建立紧凑的社区,尽可能保护农业用地和开放空间. The benefits of clustering growth are self-evident for developers; houses near large amounts of open space are almost always worth more than houses that are not.[2]

Examples:

4001百老汇会员登录的法明顿市有一个特定的集群发展条例. The ordinance focuses on conserving land, preserving contiguous tracts of land, reducing erosion, 保护现有斜坡和自然地区的植被.[3]

为了减少开放空间和农业用地的损失, 新泽西州在2013年通过了一项法律,赋予市政当局促进集群发展的权力. 法律允许市政当局为促进非连续集群的土地所有者和开发商提供福利. This law, as well as others, 有助于降低基础设施的建设成本,并鼓励更有效地使用纳税人的钱.[4]


发展紧凑的基础设施,鼓励在已有服务的地方而不是偏远地区进行土地开发

Who can implement this: State, county, and city officials; advocacy organizations; and developers

创建和维护新的基础设施(道路、水管、管道、电线等).)对于城市和开发商来说,在建造新的住房开发项目时,成本会很高, 特别是当这些开发项目远离现有道路时, sewage, and power systems.[1] 为了连接现有的基础设施和新的开发项目,必须建造走廊,这不可避免地会导致沿着整个走廊进行额外的开发, 通常会占用空地和农田. 在城市地区维护和扩建现有基础设施的成本往往低于为外部地区的昂贵扩建提供资金. As a result, 对于开发商来说,建筑开发项目的成本将降低,并可能使4001百老汇会员登录的住房库存大幅降低.[2]

在欠发达地区扩大基础设施可以鼓励进一步发展, 尤其是考虑到人口增长的压力. 这种额外的开发往往会分割邻近的农田,并通过围围运河增加农业基础设施的成本和复杂性, making maintaining easements more difficult, among other negative impacts. 如果社区希望农业用地继续用于农业, 立法者和规划者必须谨慎管理城市基础设施的扩张——包括道路, water pipes, sewer lines, and power lines—into these areas, 在满足市场需求的同时,仍允许有足够的扩张. 在不鼓励住宅或商业发展的情况下提供充足的农业用水的一种策略是建立二次用水的基础设施. 二次水可以满足农业灌溉的需要,但不能饮用, 这意味着开发商需要建造更昂贵的基础设施,才能将土地改造成住宅区.

Implementation:

  • 开发商和城市应制定和采用基础设施计划,其政策和标准应兼顾城乡需求. These plans may include measures, for example, 这限制了新基础设施的数量,或使开发远离用于农业灌溉的运河.
  • 开发商和城市应保护现有的农业基础设施资产,并在规划基础设施时考虑农业影响. 供水和机械设施的基础设施对农业经营至关重要,应在不受住宅和商业发展影响的情况下提供.
  • 个别市议会和犹他郡委员会应制定法规和条例,鼓励在现有基础设施附近进行开发 而不是在破坏农业生产的地方. 当需要发展城市时,应该先发展城市内和城市附近的地区. 为了最大限度地减少农场和城市发展混合的跨越式发展, 基础设施计划应该明确,并平衡扩大供水等服务的需求, sewer, and roads with protecting landowners’ rights. 基础设施投资也应适当安排,以帮助土地所有者了解服务何时可能扩展到他们的土地,以及在某些地区建设城市设施可能需要时间.
  • 立法者和规划者应该将土地使用决定与地方和区域的长期计划联系起来 更好地协调所有基础设施的改进. 更好地协调各级利益相关者和立法者的愿景和目标,将有助于确保基础设施得到有效开发,并减少不必要的成本和建设.

Examples:

Placer County, California, 使用等效居住单元(edu)来模拟不同的基础设施建设计划,展示城市未来的多个不同场景. 他们的模型显示,与其他开发项目相比,紧凑基础设施的下水道服务成本要低得多, helping them decide to develop more compactly.[3] 犹他县也可以采用类似的模式,即远离现有基础设施的开发地区将比邻近地区支付更高的下水道服务价格.


鼓励在现有市区发展空置或未充分利用的土地

Who can implement this: 城市官员、社区、政府组织和开发商

犹他县市区的许多地块空置或未充分利用. 先发展这些地块,再在市区边缘发展新项目, 越来越少的农业用地将受到不断侵占的商业和商业发展的威胁. 重新开发城市中心和已经有人居住的地区,对于维持4001百老汇会员登录人在社区中逐渐欣赏的生活质量至关重要. 市区重建可保护农业用地,减少市区的枯萎病, 创造更有吸引力的社区和街头生活. 重建也是让城市更适合步行和交通的重要一步.

Implementation:

奥勒姆和普罗沃(以及犹他县的任何其他城市地区)的再开发机构可以提供税收优惠和贷款计划,以促进空置地块的再利用. 地方政府可以为未充分利用地块的再开发提供其他激励措施.

  • 市议会应考虑在尚未设立再开发机构的地方设立再开发机构. 应该鼓励和扩大再开发机构,以促进犹他县城市地区地块的再开发.
  • 重建机构应识别和标记未充分利用的地块,以便进行重建. 这些包裹可以通过公共服务或计算机生成的地理空间技术手动标记.
  • 政府机构和私人发展商应携手合作,根据社区的需要开发土地. 这将有助于减少城市化地区边缘地区所需的发展量, 如果把城市化和发展置于社区愿望之上,农业用地和其他绿地可能会受到威胁.

Examples:

4001百老汇会员登录一些最大的城市都有专门的重建机构,专门致力于减少衰败,并鼓励在市政城内进行填充开发. 盐湖城再开发机构和普罗沃再开发机构是该州最大的两个再开发组织,致力于提供经济激励措施,以鼓励填充开发和管理项目, grants, and partnerships from city, state, 联邦资源(如住房和城市发展部).[1] [2]

《展望4001百老汇会员登录促进高质量增长的城市规划工具》中有一章是关于土地再利用和填充物开发的. See Chapter 4: Reuse and Infill within that document.[3]

 


更新城市规划和分区实践以鼓励农业发展, 改变法规以促进农业和更好地管理水资源

Who can implement this: State, county, and city officials; and communities

城市可以通过更新城市规划和分区做法来帮助保护当地农业,以解决和鼓励农业和水管理问题. 因为农业是犹他县经济和遗产的主要组成部分, 具体解决农业和水问题可能会增加保护措施,并在城市规划中更加强调农业. 城市可以为农业经营提供重要帮助, especially if, in their city plans, 他们努力顾及农民的利益, preservation strategies, and other resources. 长期的区域和城市规划可以促进确定应为后代保护的主要农田.

Implementation

城市规划和分区实践的改变由规划人员自行决定, planning commission, and city governments. In each city, 这些组织应决定在其范围内支持农业,使这一战略成为需要每个城市实施的更多方面的战略.

  • 犹他县及其各个城市应考虑在总体规划中解决农业问题. 如果鼓励城市考虑农业, 保护计划不太可能半途而废.
  • City councils and planners 是否应该通过总体规划和土地利用规划来鼓励农业发展. 市议会和规划者应该注意到保护农业的普遍愿望,并开始专注于更好地了解水资源管理.[1] 在制定或修改规划时,规划者应考虑以下几点:[2]
  1. Development trends, plans, 或每个社区的需求可能会影响社区的农业发展和保护(包括人口增长), economic growth, housing stock, business development, environmental preservation, and more)
  2. Agricultural uses of land, 包括每个社区农民所特有的主要农业特产
  3. 重点农业资源、基础设施和设施
  4. 农业生产、加工、供应和分配的预期变化
  5. 社区农业发展的目标
  6. 增加非农业地区住房密度的方法
  7. 涉及耕地保护的重点土地问题和具体解决方案
  • 市议会和规划者应该更新他们的市政区划实践鼓励更紧凑的发展,并增加对农业用地的支持. 这些做法可以保护全县的水和土地,并可以减少新的住宅开发所消耗的耕地数量.

Examples

Santaquin, Utah, 通过仔细规划和考虑农业在该地区的重要性,已成为农业保护的区域领导者. 该市专门为农业创建了分区指定,以允许商业不存在的特定保护, residential, or industrial zoning classifications.[3] [4] Private landowners, for example, 如果他们使用的是私人供水系统,就不需要连接到城市的供水系统, 这项豁免超越了传统的分区和开发实践,降低了基础设施建设的成本. 桑塔昆还与当地农民合作,通过官方的城市营销和年度农业庆祝活动,推广农业旅游和其他商业农业企业.

Many Midwestern states have robust plans for farmland and agricultural preservation; aspects of these plans can be adopted by Utah County and its cities. Wisconsin, for example, 制定了全州范围内的指导方针,让各县制定自己的农田保护计划, 允许县通过加快关键的保护过程来保护农田.[5] Iowa County, Wisconsin, 制定农田保护计划,实施全州指南中的策略, creating concrete, 指南中一些概念的真实例子.[6]


Accommodate More Growth on Less Land

Who can implement this: County and city officials, and developers

保护农业的最好办法之一是集约化发展, 这减少了未开发土地(通常是农业或开放空间)的消耗和用于住宅的灌溉用水, commercial, and office construction. Market trends indicate that there is a growing demand for compact development across the Wasatch Front; more dense development is currently in demand because it is more affordable and increases travel convenience.[1] 它还降低了居民区基础设施和服务的成本,同时为农场和牧场保留了空间. 低密度的住宅用地并不会收回成本,只需要1美元.11 in services for every dollar paid in taxes.

研究和调查显示,犹他县的房屋面积已从20世纪60年代的峰值下降[2] 城市可以通过划分更小的地块用于新的住宅开发来延续这一趋势. As a result, 农场将能够继续在大片土地上经营,同时仍然允许县容纳人口和社区的增长.

To foster more compact growth patterns, 应鼓励在现有和现有市区内发展. 通过这样做,该县能够将大部分开发从关键的农业开放土地转移出去.

Implementation:

  • 城市应该避免在没有仔细考虑农业生产潜在损失的情况下吞并土地.
  • 城市规划者应该评估分区做法,并建立激励机制,以支持更密集的发展形式 and redevelopment in urban areas.
  • 市议会和犹他郡委员会应该制定法令,鼓励更紧凑的发展. 激励紧凑型开发将更好地激励开发商创造更密集的社区,并将使社区更适合居民.
  • 开发商应该顺应市场趋势,开发紧凑、适宜步行的社区 在城市地区,保护开放空间和农田. 越是密集的开发,开发消耗的土地就越少.

Examples:

远景4001百老汇会员登录的质量增长战略通过教育社区成员来帮助减少正在开发的土地数量, developers, 以及立法者关于紧凑发展的好处. In the 1990s, 到2020年,瓦萨奇前线的发展趋势将消耗695平方英里的土地.[3] Instead, 紧凑的增长受到鼓励,到2020年,发展可能会消耗大约494平方英里, saving 200 square miles of undeveloped land, including agricultural lands and open spaces.

4001百老汇会员登录的Daybreak是该州最大的总体规划社区.[4] 该城市的开发地点大约在4号,000 acres, 社区注重建筑紧凑, 公园和开放空间旁的适合步行的开发. Daybreak是开发商和立法者之间经过仔细考虑的规划和协调的结果,是一个消耗更少土地的社区的例子,它提供了比传统开发更适合步行和宜居的好处. 该社区的受欢迎程度使南约旦成为全国发展最快的城市之一.[5]


确保城市增长在适当的地方进行,并在住宅和农业用地之间建立缓冲区

Who can implement this: State, county, and city officials

犹他县重要的农业用地正受到不断扩张的城市增长的威胁. 帮助保护农业用地和绿地, 地方立法者应该鼓励那些更适合发展的地方发展.

4001百老汇会员登录已经通过禁止在非法人地区进行大规模开发来限制城市地区的扩张. 瓦萨奇前线的湖泊和山脉也是盐湖城和普罗沃-奥勒姆大都会地区发展的自然边界. However, 人口增长和随之而来的发展需求给犹他县的自然资源和农业用地带来了压力. 对这些土地的额外保护可能是必要的,以减轻与人口增长相关的影响.

农业缓冲为典型的耕作方式提供了额外的空间,即使开发发生在农场经营附近. 开放空间缓冲区旨在保护农场免受居民的骚扰投诉,并保护公众的健康和安全免受噪音的影响, dust, odor, pesticide use, 以及农业和牧场的正常活动.

当通过土地使用审查程序时, 缓冲区是法律规定的住所之间的分隔, schools, 以及其他可能与附近农业做法不兼容的土地使用.[1] 农业缓冲区可以帮助农场和住宅共存. 有法律规定的缓冲来隔离农场,可以减少投诉,让农场更自由地运营,而不必担心日常业务对邻居的影响.

Implementation:

  • Individual cities must decide 他们希望大部分城市发展发生在哪里,在什么基础上 发展密度最能满足社区的需要. 农业缓冲区可能会在总体土地使用计划中实施,或通过4001百老汇会员登录不同司法管辖区的分区法实施.
  • 市议会和规划者应审查和修订兼并法 以及影响未来城市发展可能发生的地方的其他法规,以确保它们符合社区需求和未来增长的预期结果.
  • 犹他郡委员会应该鼓励城市在他们的居住区/商业区和农业区之间建立缓冲区 协助劝阻日后的发展及防止滋扰投诉.

Examples:

Cache Valley南部走廊发展计划旨在指导连接Wellsville Cache Valley城市的走廊上私人和公共土地的发展, Nibley, and Logan.[2] 该发展计划包括开放空间缓冲区,以保护农业用地和保持该地区的乡村感觉. 该计划的缓冲符合社区的愿望,并将有助于指导该地区不可避免的发展,以保护Cache Valley强大的农业遗产.


建立税基共享计划,鼓励保护农业土地

Who can implement this: State, county, and city lawmakers

销售税是城市最大的收入来源之一. 销售税的很大一部分钱直接流向了被征税产品销售的城市. As a result, 城市之间经常互相竞争以吸引零售商(百货公司), furniture stores, auto dealerships, etc.). 城市有时会过度规划商业区域,以期产生相应的零售发展需求, as expressed in the saying, “If you zone it, they will come.”

另一方面,农业被认为是一个城市最低的税收来源之一. 因为城市经常被误导,认为商业开发比保持农业用地更有利可图, 他们可能会受到诱惑,尽可能多地发展业务, often at the expense of farmland. 但城市也应该明白,农场需要的服务很少,因此降低了基础设施成本, 而商业和住宅开发的维护成本更高. 农业对收入的贡献也大于对支出的需求.

新罕布什尔大学(University of New Hampshire)对社区服务成本的研究得出的结论是,住宅开发项目对收入的贡献低于它们在政府支出中的需求. Farmland requires $0.每1美元的税收对应37美元的公共服务,而住宅用地则需要1美元.11 in services for every dollar paid in taxes.[1] 城市需要了解农业用地的价值与其较低的公共服务成本之间的关系; though agricultural lands do not generate major tax revenue, 它们的维护和提供其他服务的成本较低,而这些服务往往被纯经济分析所忽视.

确保农业用地免受以税收为基础的开发影响的一种方法是,从地方税收结构转向税基共享计划. 这种税收结构的改变将允许城市根据人口而不是城市商业开发的数量来分担区域商业税收. As a result, 城市将能够更好地保护本地食品供应,并减轻在农业用地上建设零售或住宅项目的压力.

税基共享计划将有助于城市之间的合作,并以有利于整个地区的方式行事, 而不是只关注自己社区的利益. 城市不太可能过度分配商业开发,也不太可能不必要地破坏农田,因为它们相信自己会从该地区的税收中分得一部分羹, regardless of what businesses they have. 改变税收结构也将使市场更有效地运行, 确保该地区的零售数量与实际需求更紧密地匹配.

Implementation:

  • 州和市的立法者应该在全州范围内共同努力改变税收政策 因此,基于共享的系统在他们的管辖范围内是合法可行的.
  • 城市应该合作,愿意分享他们的商业税收收入. 零售业规模庞大的城市必须愿意与零售业规模较小的城市分享税收, 其他城市可能需要帮助支付与另一个城市零售相关的区域基础设施成本.
    • 税基共享可以作为犹他县的一种选择, 尽管这将是对现状的重大改变,可能需要对县和整个州进行独特的调整.
    • “区域”的构成首先需要仔细定义, 然后,各地区将需要紧密合作,以分配资源和税收收入.

Examples:

双子城地区(明尼阿波利斯-圣保罗)有一个创新的税基共享计划, known as the Fiscal Disparities Program. 7个县的大区域和社区共享的商业-工业税收数量使该计划独一无二.[2]

With the support of the Metropolitan Council, 明尼苏达州立法机构在1971年创建了都市区域计划. 委员会决定,税基共享支持他们的目标:

  • Promoting orderly and efficient growth.
  • Improving equity.
  • Strengthening economic competitiveness.
  •  鼓励保护环境和增加宜居性的土地使用.

税基共享可以将工商业增长带来的财政收益分散到整个地区, 不管房产在市区的哪个位置. 它还减少了拥有大量工商业企业的社区与拥有少量工商业企业的社区在财产税财富上的差异. 这些财富差异反映了商业-工业发展倾向于集中在区域基础设施和服务业附近, such as highways, wastewater treatment, and transit.

从1975年开始,明尼苏达州立法机构创建了一个税基共享计划,以:

  • 共享都市区发展所产生的资源.
  • 减少税基竞争,促进有序发展.
  • 在现有的地方政府和地方决策体系内开展工作.
  • 激励所有人为整个七县都市区的发展而工作.
  • 帮助处于不同发展和重建阶段的社区.
  • Encourage environmental protection.

How tax-base sharing works

Since 1971, 地方税收管辖区贡献了40%的商业增长, industrial, 并将公用事业财产税纳入区域共享税基池. 地方财产税管理人员将共享池中的资金分配给社区,依据的是社区人口,以及人均所有房产的市场价值与都市区人均市场价值的比较. 人均房产税价值低于平均水平的社区在整个地区的税基中所占的份额略大.