Agricultural Producers

使用和资助保护农田的地役权

Who can implement this: State, county, and city officials; communities; governmental organizations; advocacy organizations; and agricultural producers

To protect land for future generations, 州和地方政策制定者应该共同努力,为保护地役权提供资金. 保护地役权是一种具有法律约束力的协议,它限制土地的使用和/或阻止一块财产的开发. 它限制了与该财产相关的某些权利——通常是所有者的细分或开发权利. 然后,私人组织或公共机构强制执行土地所有者不行使受限制权利的承诺. 土地所有者基本上永远丧失了这些有限的权利, but in certain cases, 保护地役权可以建立在有限的时间内, 尽管这些短期地役权往往会不断更新.[1]

An easement selectively targets and restricts only those rights necessary to protect specific conservation values and is individually tailored to meet a landowner’s and community’s specific needs. 因为土地仍然是私有的剩余的权利完好无损, 地役权财产通过与创造就业机会的关联继续提供经济利益, economic activity, and property taxes.

保护地役权的运作类似于开发权利转让项目, 除了开发权不需要由政府机构评估,也不需要设立输送区和接收区. 土地所有者要么自愿捐赠,要么出售地役权, 这使得他们可以在保留许多私有产权的同时,用部分房产价值换取可观的一次性收入或税收优惠. A landowner and an easement purchaser, typically an agency, 协商被限制开发权的公平市场价值, 然后这些权利被出售并通过保存地役权的记录被记录下来.

根据联邦税法,捐赠保护地役权被视为慈善捐赠, 那些捐款的人有资格获得联邦所得税减免. In 2015, the U.S. 国会颁布了一项加强联邦税收激励的保护地役权捐赠, which, depending on the value of the easement, 永久增加土地所有者的税收减免.[2]

保护地役权可以保护农民免受将土地出售给开发商的压力,并允许他们继续经营农业或退休后获得可观的收入, 将他们的农业经营传给那些将继续在土地上耕种的人. 由于保护地役权导致的财产价值下降,使得土地被出售给农民, rather than a developer, more feasible.

保护地役权只应该建立在未来许多年可能成为可行农场的土地上. Otherwise, 地役权只能限制发展,不能保证粮食的持续生产.

因为用于保护地役权的资金有限, 以最不可替代的土地为目标也很重要, such as orchards, for preservation.

Implementation:

尽管一些私人和公共组织已经参与管理4001百老汇会员登录的保护地役权, 犹他县可能想要特许自己的农业土地信托基金,由当地农民和其他人组成董事会. 这样的信托将保留地方对地役权的控制. The trust could seek and hold funding, buy development rights of farmland, 就各种农业问题向县官员提供建议, 并与县里所有的保护区进行协调.

  • Existing government and nonprofit organizations should work together to specifically treat agriculture as a valuable resource by promoting conservation easements in Utah County.
  • 4001百老汇会员登录立法机构应该探索新的和现有的选择,并实施购买保护地役权的长期机制 最适合长期农业生产的关键农田.

建立保护地役权的最大挑战是资金. 以下是为保护地役权提供大量可靠资金的几种选择.

保育地役权的资助方案:

  • 回滚税-当绿地指定的农场土地从农业用途中移除, 将必要的“回滚”税投资到县农田基金中,如上述建议的县农业土地信托基金管理的基金. “回滚税”指的是被指定为绿地时缴纳的较低的税金和没有被指定为绿地时缴纳的税金之间的差额.
  • 财产税比例-将该县财产税份额的一部分用于农田基金. 这种资金选择可以限制在税收收入充足或增加的年份,以尽量减少对其他县责任的影响.
  • 联邦配套拨款——2014年的农业法案提供了数十亿美元的联邦资金,用于与其他用于保护农田的保护资金相匹配, ranchlands, grasslands, wetlands, and forests across the country. 这项联邦法案和许多其他资助机构需要匹配的资金,通常是1:1的比例. 因此,县域应该建立如上所述的农业土地信托等机制来吸引, hold, 并管理所需资金,以匹配联邦和其他可用资金.
  • 债券-允许县选民投票的债券问题为农田保护. 如果在政治上更有吸引力,关键的野生动物和/或娱乐场所可以包括在债券中. 公共土地信托可以就宣传和组织如何通过这种债券的最佳方式提供建议.
  • 税收抵免——4001百老汇会员登录立法机构可以通过一项法案,授予那些为保护地役权做出贡献的人州税收抵免.
  • 房地产转让税:购买保护地役权, 全国许多县的税收都是按房地产销售额的百分比征收的. 在4001百老汇会员登录,房地产交易的价格是不公开的. However, sales are public information, 根据出售前的县域评估,可以对房地产转让收取少量费用. 这项税收本质上是要求那些从破坏农业土地中受益的人支付一笔费用,以帮助在其他地方保护土地.
  • Sales taxes - The state legislature has made attempts to pass a bill allowing for a local sales tax of 1/8 of 1% on the purchase of agricultural land and conservation easements for open spaces.
  • 特区税收:若将农业保育区设立为“特区”,他们将被授权对获得免税地位的公共基金征税或支出.

LeRay McAllister关键土地保护基金提供赠款,以支持关键农业土地的保护, wildlife habitats, 以及其他对全州不同社区至关重要的土地. 该基金高度依赖于从州立法机构获得资金,并不是一种可靠的资源.[3]

县议员和利益相关者都有兴趣开发一个更狭窄的, 更集中的农田基金将从立法机构获得更稳定的资金. County and state lawmakers would have to work together to address and resolve challenges resulting from rising real estate prices and the pressures on farmers to sell land to developers.

Examples:

4001百老汇会员登录有许多保护地役权项目,规模不同,适用于不同地区. 其中一些项目和组织包括:熊河土地保护协会, the Ogden Valley Land Trust, Summit土地保护地役权计划, 自然保护地役权计划, 以及4001百老汇会员登录开放土地地役权项目.[4]

Massachusetts has a conservation easement program specifically designed to benefit agriculture: “The Agricultural Preservation Restriction (APR) Program is a voluntary program that offers a non-development alternative to farmland owners for their agricultural lands who are faced with a decision regarding future use and deposition of their farms. The program offers farmers a payment up to the difference between the “fair market value” and the “fair market agricultural value” of their farmland in exchange for a permanent deed restriction, 这就排除了任何对其农业生存能力有负面影响的使用.”[5]

宾夕法尼亚州采取了一种非常规的方法,即征收香烟税, 谁为该州45%的保护地役权提供资金. 其余费用由县和州政府资助.[6]


在犹他县建立农业保护区,以支持各种规模的农场经营

Who can implement this: State, county, and city lawmakers; communities; governmental organizations; and agricultural producers

农业保护区(APAs)旨在保护农业和牧场经营. 在APA范围内的土地上的农业经营被赋予“最高优先使用地位”,这意味着从监管的角度来看,它们的价值高于住宅和商业用途.[1] apa的建立期限为20年,并且可以修改, renewed, 或者在期限结束时终止.

apa有助于保护农民免受妨害诉讼, 州和地方机构对农场结构和做法的不合理限制, changes in zoning designations, and roads cutting through their farms. 它们还可以通知相邻的土地买家,他们购买的土地毗邻受保护的农场.[2] apa有助于防止小型农场被卖给开发商, 这使得更多的小农场可以提供给初级农民,并有助于减轻小农场的一些固有风险. 这些保护区使农民能够更加安心地经营他们的生意,不那么担心外部力量破坏他们的生计.

目前建立农业保护区的要求如下:

  • 每个APA必须至少有20英亩的连续土地. APA的提案必须由该地区大部分土地的所有者签署,并包括以下信息:
    • The boundaries of the potential APA
    • 对该地区农业生产的限制
    • 该范围内土地的登记拥有人的姓名
    • 该区域内每个地块的亩数.
  • 如果提议得到县委员会的批准,土地可以在任何时候从APA中增加或删除.

 

Implementation:[3]

  • 政府和非营利组织应该教育当地土地所有者关于apa的好处和局限性 帮助社区开始建立apa的过程.
  • 犹他县评估办公室应该在网上提供一个易于访问的APA应用程序 增加程序的透明度. 乌因塔县的APA申请目前可在网上获得,并将流程分为易于理解和遵循的步骤.[4]
  • 市议会和犹他郡委员会应该通过一项法令,允许自动建立apa 满足农业生产最低种植面积要求.
  • 4001百老汇会员登录立法机构应该将APA的最低占地面积降低到5英亩 这样更多的土地才有资格得到保护.
  • 农业生产者应共同努力建立apa in their communities. 尽管州法律允许在全州范围内创建apa, 各社区负责监督在其管辖范围内设立apa. 城市应该建立委员会来确定可能的apa,并与土地所有者合作简化申请过程.

Examples:

4001百老汇会员登录法律允许在全州范围内创建apa, 每个县调整和修改程序,以满足他们的具体需求,并改善实施.[5] 4001百老汇会员登录县法典专门处理APA,并建立了APA咨询委员会,以协助在全县创建APA.[6]

今天犹他县在犹他湖的每一边都有超过70个apa. 这些apa是保护全县城乡农田的宝贵工具.

 


制定开发权转让(TDR)计划

Who can implement this: 县市官员、农业生产者和开发商

县和市政策制定者应努力制定有效的发展权转让(TDR)计划. TDR规划将使土地所有者能够通过将开发转移到更合适的地点来保护农田.

热带培训和培训规划是基于市场的工具,鼓励和促进地方自愿转移发展, such as farmland, 哪些地方的发展不受欢迎,哪些地方的发展受到鼓励.[1] 转让发展权有助于保护至关重要的土地, 但要使TDR计划有效运作,政府必须明确定义促进转移的过程.

In a TDR program, 获得发展权的土地所有者(接收地区)补偿捐赠财产的所有者(发送地区). 然后,捐赠开发权的房产将永久受到契据限制. 让一处房产有资格成为接收地点, 它必须适合额外的开发, 服务和基础设施已经到位或计划就绪.[2]

Implementing a TDR program for Utah County would provide additional options for farmers who want to profit from some of the development potential of their land without having to subdivide their property or sell it completely. 这将使他们能够继续耕种,并保持土地的农业用途.

In order to implement a TDR program, however, 城市或县将需要应对以下挑战:[3]

  • 决定是否将TDR计划限制在单个城市或是否将跨司法管辖区. 必要时可以建立跨司法管辖区协议.
  • 由于发展压力而导致的接收区域不足. 设备不良的接收点可能导致热带病预防规划失败, 因此,司法管辖区必须在整个转移过程中指定适当的接收区域.
  • 确保有足够的基础设施. 接收地区必须有足够的基础设施(例如.g. 道路、公用事业和雨水设施),以支持增加的密度和人口增长.
  • 使用分区和开发标准以确保项目的可行性. 热带病培训和培训规划是一种以市场为基础的机制,在发展需求高的情况下最能取得成功. 尽管司法管辖区无法控制市场, the zoning and development standards in different urban and rural areas help determine the forms of viable development and how willing developers may be to transfer development to other areas.
  • 需要积极的支持和领导. 大多数成功的热带病研究和培训规划都有强有力的领导,注重公众宣传和教育, program advocacy, and transaction support.

Implementation:

在一个城市或地区内建立热带病诊断规划通常包括以下基本步骤: [4]

  1. 将TDR作为一种自愿选择,并在县或市分区条例内提供行政规定.
  2. Identifying the sending area. 发送区具有重要的保护价值,通常是一个确定的地理区域, 但它也可以基于特定的位置标准.
  3. 确定在发送区域内分配给每个土地所有者的tdr数量. 这个数字通常是通过一个简单的数学公式来确定的.g., one TDR for every five acres. 大多数市政当局都规定了土地所有者转让发展权的最低土地面积. 县或市必须确定TDR分配公式是否“净掉”受限制的土地- i.e.、不易建造及可能减低发展价值的楼宇.
  4. 建立开发权分割程序. 通常这一程序是作为分区条例规定的一部分编写的,并要求使用可转让发展权契约文件. 该条例可以包括一份由县或市政当局的律师批准形成的契约文件样本. The procedures must also require that an executed deed be recorded with the county recorder before a receiving area’s proposal to acquire development rights through TDR is approved.
  5. 建立永久保护被剥夺发展权的土地的程序. 通常这一程序要求使用限制性契约, or preferably, 由第三方持有的保护地役权.
  6. Identifying the receiving area. 一个接收区域的计划是适应增长,最好已经有公共设施(如水和下水道)或有计划. Receiving areas can be residential, commercial, industrial, institutional, or any combination thereof. Preferably, 在全面的计划更新过程中,市政当局或地区应该事先确定发送和接收区域.
  7. 为接收区域的开发创建计划提交要求. 受发展研究计划收据规管的发展,可在分区条例范围内作有条件用途, 或参与传统社区发展叠加区,可以购买一定程度的tdr.

Examples:

Mapleton, Utah, 使用TDR计划来保护关键的环境区域, 尤其是位于城市东部的山麓地区. 梅普尔顿TDR项目促进了农业用地的保护, rural open space, scenic vistas, sensitive lands, natural hazard areas, 以及公共服务难以提供和/或昂贵的地方, such as hillsides and mountainsides.

发送区域在梅普尔顿总体规划中指定. 建议发展项目的最大密度不得超过该地点的总图则指定的最大密度. 决定是否批准在接收地进行开发, the city council must consider the compatibility of the proposed development with surrounding development as well as consistency with the general plan and compliance with the development code. 市议会还可以决定地块大小和其他发展标准,包括密度.[5]


鼓励更有效的农业用水系统和实践

Who can implement this: State, county, and city lawmakers; communities; governmental organizations; advocacy organizations; agricultural producers; and water conservancy districts

约旦河流域的所有水都相连. 横跨盆地的水用于各种住宅, agricultural, 以及流域内不同地点的其他用途. Different cities, communities, 个人应该共同努力,更有效地利用这些水,并在整个流域范围内节约用水.

However, 许多这些效率和保护措施首先需要由县政府进行探索和激励, its cities, and regional water agencies. 因为改变用水行为目前对个人没有好处, 许多人没有动力去努力提高用水效率. 尽管一些保护措施可能会减少分流的水量, 它们还可能增加整个盆地的总体耗竭. 出于这个原因,保护最好从整个流域的角度来看待.

4001百老汇会员登录各城市在管理水和水权方面也面临挑战. 这些城市往往最终会囤积水,而他们不知道如何最好地利用这些水. 协助城市管理水权将有助于保护水资源, 鼓励更广泛地了解盆地中的水, 在分配不同用途的水时,避免人为的短缺. Many conservation measures, 例如维护或内衬沟渠或运河, 也能从国家或其他实体的更多援助中受益吗.

区域水务机构可以填补这些知识和管理方面的空白,并使各地区能够集中资源. 它们还使水问题在更地方的范围内得到讨论和解决, 避免全州范围内的政治斗争,因为在4001百老汇会员登录讨论水的时候,政治斗争是非常常见的.[1]

Implementation:

  • Lawmakers, government organizations, 非营利组织应该支持节约用水的项目 such as: drip irrigation systems, lining canals, soil management, 开发高效灌溉设备.
  • 州、县和市的官员应该在更大范围内鼓励节约用水.
    • Organizations and policymakers should help producers and communities gain a broader understanding of water systems and water management in order to motivate county residents to be more efficient when using water.
    • State, county, and city lawmakers should provide financial motivators like tax breaks and tax credits for producers and community members who conserve water and/or implement better water conservation practices.
  • The Utah legislature, the Utah County Commission, 各个市议会应该鼓励和支持现有的在区域范围内管理和保护水资源的组织 在犹他县和整个州. Organizations like Regional Water Agencies or Water Conservancy Districts can serve as a powerful tool for regions looking to more efficiently use and conserve their water.
    • 基于社区和当地立法者的支持, 州议员需要对水管理结构进行改革.
    • 根据居民的需要和目标实施改变, 在整个流域范围内建立单独的区域, county, or community scale. 

Examples:

California’s Department of Water Resources focuses on Integrated Regional Water Management (IRWM) as a way for regional water managers and management groups to make local and regional investments in water infrastructure and tackle local water issues.[2] California has 48 IRWM regions, 覆盖了该州87%的地理面积和99%的人口. 每个地区都有自己的挑战和可用的资源来解决水问题. 加州的IRWM在2014年干旱期间发挥了重要作用, 允许全州不同的地理区域保护水资源,并应对地区和全州范围内的独特挑战.

 


使用替代的水转移选项来停止购买和干燥的做法

Who can implement this: State and city officials, governmental organizations, agricultural producers, and water conservancy districts

由于住宅和市政发展给立法者带来了保障用水权的压力, 城市有时会购买农业用水权和土地, 将它们从农业用途转移出去. 因为来自发展的压力, 生产者被激励出售他们的水权, 他们经常不得不将土地从农业生产中撤出.[1] 其他调水方案将使城市在分配水资源的同时仍能保护农业用地. 他们还将为农民提供更多的选择,当他们的水权因为侵占发展而变得更有价值时,他们该怎么做.

Alternative Water Transfer Options:

Fallowing agreements: In a fallowing agreement, farmers and water managers state that the city will pay farmers to let a certain percentage of their land go uncultivated instead of transferring (or leasing) the water that would have been used on that land to urban uses.[2] 休耕协议给了农民和牧场主一种暂时的方式, rather than permanently, cash in on some of their water rights.

Alternative transfer methods (ATMs): ATMs 农业生产者之间是否存在结构性协议, water managers, 当地立法者允许将水转移到新的用途,同时最大限度地减少对当地经济的影响,并为农业生产者提供资金.[3] 这些方法通常概述了如何在调水后优化剩余土地的农业和非农业效益. 自动柜员机通常还包括缓解措施,以帮助最大限度地减少对当地社区和环境的影响.

发展权转让(TDR)计划:TDR计划可用于劝阻城市不必要地吞并开放空间. 由于不必要的兼并,一些农业用地可能会变得不正常或不合规, 特别是当吞并只是为了确保新开发的水权时. 犹他县的城市只有在对社区所有成员都有利时才应该吞并土地

Implementation:

  • 市议会和规划者应与农民和牧场主密切合作,使用调水方案,以保持农业土地的生产. 市议会应该寻求其他的水转让方案,而不是在没有探索所有方案的情况下将水权从农业用途转移到城市用途.
  • City councils and planners should 确定哪些农业土地在过去通过购买和干燥的做法被取消了生产 探索将水权归还农民,使他们能够再次使用土地进行农业生产. 所有的转让都必须在买方和卖方自愿协议下进行.

Examples:

科罗拉多州在2014年立法会议后签署了一项专门用于打击购买即干行为的法案.[4] 该法案允许地方政府批准任何将水权从农业用途转移到家庭用途的开发. 即使在开发一些农业用地的同时,也要保护水资源, 该法案还限制了取代农田的住宅用地上用于浇草的水量.

 


在农业区建造房屋的最小面积为40英亩,以阻止将农业经营转变为低密度住宅地段

Who can implement this: 县市官员、社区、政府组织和农业生产者

业余农场的扩张引起了人们的特别关注(这些土地被划为农业用地,但主要是住宅用地, 指的是那些不具有农业生产力的地区)是主要农业地区住宅开发的扩散. 只需20个5英亩的住宅用地,就可以消除100英亩的农业作业. 这种极低密度的住宅开发在农业地区的蔓延会迅速消耗大量的生产性农田,并增加城市增长的压力. Moreover, 许多购买这些五英亩土地的人实际上可能更喜欢有市政服务的小土地, 但目前的分区规定,地块面积最小不得超过5英亩,这限制了他们的选择.

Establishing 40 acres as the minimum lot size for homebuilding on agricultural lands (unless specific requirements are met) will promote productive agricultural operations and make it more difficult to subdivide agricultural lands into nonproductive hobby farms that have no agricultural output or benefit. 这也将保护全国的农业生产者.

规模较大的农业经营通常更有效,也更容易保护和保存. 一旦小型农田周围的土地开始开发, 城市和郊区的发展更容易扩展, 威胁着消耗肥沃的农田. 目前属于业余农场的土地可以更好地用作更大、更高产的农场的一部分. However, 小型农场对农业至关重要, 特别是对于想要在大规模种植前获得经验的初级农民来说. The county needs to carefully evaluate the impacts of its agriculture zoning practices in order to better balance the needs of small-scale farmers with the needs of large-scale operations; for instance, 农业用地应该被允许细分为更小的农场,但防止变成低密度的住宅小区.

Implementation:

  • 市议会和犹他郡委员会应该颁布法令,确保在农业用地上建造的房屋的最低地块面积为40英亩 鼓励和保护农业生产. 在较小地块上建造的房屋应满足特定的要求,以阻止低密度开发和非生产性业余农场的创建.
  • 市议会和犹他郡委员会应该探索激励小型业余农场合并为大型农场的方法 或以其他方式确保它们用于农业生产.
  • 州和县组织应鼓励农民申请将自己的土地指定为农业保护区 保护他们的农场,允许小规模农业经营继续下去.
  • Cities and communities should develop new and expand existing systems and programs that help beginning farmers on small farms move to larger farms when they become more experienced.
  • 非营利组织应该教育非农业土地所有者,让他们了解购买五英亩农业土地的相关问题, 特别是当他们不使用土地进行任何耕种或放牧时.
  • 市和县的规划者应该修改分区法规,以帮助确保较小的农场地块主要用于农业. 这一步对于那些可能不需要或无法最初购买40英亩农田的利基农民和初学者来说尤其重要.

Examples:

1000 Friends of Oregon conducted an initiative called “The New Face of Farming” that focused on identifying and finding solutions to common farming challenges across Oregon. 其中许多问题也适用于犹他县.[1] 该倡议探讨了包括土地规模、分区和农场管理在内的问题.[2] The process brought together farmers, 谁开始在解决美国农业面临的一些复杂问题上取得进展. 


鼓励开发商聚集增长,促进密集开发, 当农场被开发时,留下更大的农田完好无损

Who can implement this: 县市官员、农业生产者和开发商

城市化和保护农业用地并不一定是相互排斥的. In fact, 明智的发展和增长可以等同于保护犹他县居民喜爱的开放空间和农业用地. 集群发展是指小规模发展集中在指定土地的一小部分. 集群发展通过地役权保护连片农田或休憩用地, covenant, or deed restriction.

而一块土地的总密度保持不变, 整体土地面积减少,以便预留土地作保育用途. 而不是在40英亩的土地上开发40个一英亩的土地, for example, 开发商可以保留20英亩土地作为农业用地,在剩下的20英亩土地上开发40个半英亩的地块. 允许灵活的批量大小和调整最小批量大小要求使得这种类型的集群成为可能. 不连续集群是另一种策略, 将两块或两块以上土地的发展集中在一块土地上, 将剩余地块保留为农田或休憩用地.

Farm owners looking to sell some of their land can look into cluster development as a way to cash in on some of the value of their land while still preserving much of the functioning farmland. 如果在大块土地上正确地发展成簇生长, 尽管得到了进一步的发展,农业经营仍可以继续.

Implementation:

  • 个别市议会和犹他郡委员会应该鼓励(甚至要求)集群发展 when accepting subdivision plats. If necessary, 城市还应该提供密度奖励,鼓励开发商采用集群模式.[1]
  • 城市立法者和规划者应该在他们的城市探索集群发展的好处. Preserving open space and encouraging compact development through annexation and zoning allows cities to preserve their natural resources while retaining the tax revenues and other social and economic benefits of urban growth.
  • 开发商应该建立紧凑的社区,尽可能保护农业用地和开放空间. The benefits of clustering growth are self-evident for developers; houses near large amounts of open space are almost always worth more than houses that are not.[2]

Examples:

4001百老汇会员登录的法明顿市有一个特定的集群发展条例. 该条例的重点是保护土地, preserving contiguous tracts of land, reducing erosion, 保护现有斜坡和自然地区的植被.[3]

为了减少开放空间和农业用地的损失, 新泽西州在2013年通过了一项法律,赋予市政当局促进集群发展的权力. 法律允许市政当局为促进非连续集群的土地所有者和开发商提供福利. This law, as well as others, 有助于降低基础设施的建设成本,并鼓励更有效地使用纳税人的钱.[4]